Der Verkehrswert(Marktwert) wie er in § 194 BauGB normiert ist, wird im Allgemeinen als der Preis angesehen, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigungaller wertrelevanten Merkmale zu erzielen wäre. Insofern handelt es sich bei dem Verkehrswert um die Prognose des wahrscheinlichsten Preises.
Nach den Vorschriftender ImmoWertV stehen zur Ermittlung des Verkehrswerts drei normierte Verfahrenzur Verfügung:
Sachwertverfahren: Was kosten Grundstück und Gebäudesubstanz?
Ertragswertverfahren: Welcher Barwerter gibt sich aufgrund Miete, Laufzeit und Zinssatz (Rendite)?
Vergleichswertverfahren: Was kosten vergleichbare Objekte in der unmittelbaren Umgebung, Ausstattung, Zustand und Größe?
Die Anwendung eines oder mehrerer Verfahren ist in Anbetracht der Art des Bewertungsobjekts, der Marktgepflogenheiten und der Datengrundlage zu wählen. Der Verkehrswert ist dann aus dem Ergebnis des oder der herangezogenen Verfahren zu ermitteln.
Sachwert
Bei der Anwendung des Sachwertverfahrens stehen die marktüblichen Baukosten vergleichbarer Objekte im Vordergrund. Es soll nachvollzogen werden, welche Herstellungskosten am Wertermittlungsstichtag anfallen, wenn das Bewertungsobjekt im aktuellenZustand errichtet werden würde, inkl. Grundstück.
Ertragswert
Bei der Anwendung des Ertragswertverfahrens stehen die für das Bewertungsobjekt marktüblicher zielbaren Erträge im Vordergrund. Es soll nachvollzogen werden, welcher Barwert der Erträge am Wertermittlungsstichtag zur Verfügung steht, wenn eine marktgerechte Verzinsung für das Bewertungsobjekt angenommen wird.
Vergleichswert
Beim Vergleichswertverfahren werden vergleichbare Objekte herangezogen in unmittelbarer Umgebung, ähnlicher Ausstattung, Zustand und Größe. Es wird ein Durchschnittsquadratmeterpreis ermittelt und mit der Größe multipliziert.
Bodenwert
Der Bodenwert ist der Wert des Grundstücks unter Berücksichtigung der Lage, der Nutzbarkeit und der Beschaffenheit. Er ist ohne Berücksichtigung der baulichen Anlagen im Vergleichswertverfahren auf der Grundlage von Bodenrichtwerten oder Vergleichspreisen zu ermitteln und bildet die Basis für das Sach- und das Ertragswertverfahren.
Verkehrswert
Die Wertermittlungsverfahren nach § 8 ImmoWertV sind nach der Art desWertermittlungsobjekts unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalls zu wählen. Der Verkehrswert ist das Resultat aus Sachwert-,Ertragswert-, und Vergleichswertverfahren.
Abschließende Hinweise
Der Verkehrswert-Berichtist nur für den Auftraggeber bzw. Kunden im Rahmen des vereinbarten Zwecksbestimmt. In dem Bericht wird auf die eingehende Begründung aller Wertansätzeverzichtet. Es handelt sich daher nicht um ein Wertgutachten im Sinne der einschlägigen Rechtsvorschriften. Die wesentlichen rechtlichen Grundlagen derVerkehrswertermittlung und damit auch des vorliegenden Berichts finden sich inden folgenden Rechtsnormen:
• Baugesetzbuch (BauGB)
• Immobilienwertermittlungsverordnung(ImmoWertV)
• Wertermittlungsrichtlinien (WertR)
• Sachwert-Richtlinie (SW-RL)
• Ertragswert-Richtlinie (EW-RL)
• Vergleichswert-Richtlinie (VW-RL)
• Baunutzungsverordnung (BauNVO)
• Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
• Wohnungseigentumsgesetz (WoEigG)
Begriffserläuterungen
Bodenrichtwert
Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Bodenwerte für bestimmte Zonen innerhalb eines Stadtgebiets,die im Wesentlichen gleiche Lage- und Nutzbarkeitsmerkmale aufweisen. Innerhalb einer solchen Zone wird der Bodenrichtwert für ein fiktives Grundstück bestimmt.Die wertrelevanten Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks, wie zum Beispiel Entwicklungszustand, Art und Maß der baulichen Nutzung sowie Größe und Zuschnitt, sollen für diese Zone charakteristisch sein.
Bodenwert
Wenn man vom Bodenwert spricht, dann meint man den Wert des Grundstücks ohne Gebäude und "Sonstiges". Die wesentlichen Merkmale eines solchen unbebauten und unbelasteten Grundstücks sind seine Lage und seine Nutzbarkeit.
Mit diesen Grundstücksmerkmalen kann man den Bodenwert wie folgt definieren: Der Bodenwert ist der Wert des Grundstücks nur unter Berücksichtigung der Lage und derNutzbarkeit. Gebäude und sonstige wertrelevante Umstände, wie zum Beispiel Rechte und Belastungen des öffentlichen und des privaten Rechts, besonders wertvoller Aufwuchs und Altlasten werden im Bodenwert nicht berücksichtigt.
Kostenkennwert aus NHK2010
Zur Ermittlung des Sachwerts einer baulichen Anlage ist von den Herstellungskosten auszugehen.Dabei handelt es sich um die Kosten, die unter Beachtung wirtschaftlicher Gesichtspunkte für die Errichtung eines dem Wertermittlungsobjekt in vergleichbarer Weise nutzbaren Neubaus am Wertermittlungsstichtag unter Zugrundelegung neuzeitlicher, wirtschaftlicher Bauweisen aufzuwenden wären. Der Ermittlung der Herstellungskosten sind vorrangig die Normalherstellungskosten(NHK 2010) zu Grunde zu legen, welche entsprechende Kostenkennwerte für die Gebäudearten beinhalten.
Baupreisindex
Der Baupreisindex repräsentiert den Verlauf der Preisentwicklung von Herstellungskosten für bauliche Anlagen. Er ist eine Größe, die vor allem im Sachwertverfahren benötigt wird, um Herstellungskosten aus der Vergangenheit auf den Wertermittlungsstichtag "hochzurechnen". Er kann den Veröffentlichungen des statistischen Bundesamtes entnommen werden.
Brutto-Grundfläche
Die Brutto-Grundflächenach der DIN 277 (Ausgabe 1987) ist die Summe der Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks. Nicht dazu gehören die Grundflächen von nicht nutzbaren Dachflächen und von konstruktiv bedingten Hohlräumen, z.B. inbelüfteten Dächern oder über abgehängten Decken. Maßgebend für die Berechnung der Brutto-Grundfläche sind die äußeren Maße der Bauteile (in Fußbodenhöhe) einschließlich Verkleidung, z.B. Putz. Konstruktive und gestalterische Vor- und Rücksprünge an den Außenflächen bleiben dabei unberücksichtigt.
Alterswertminderung
Die Wertminderung wegen Alters ist eine Größe des Sachwertverfahrens, welche die Auswirkungen der normalen Abnutzung und der Alterung der Bauteile und Baustoffe eines Gebäudes berücksichtigen soll. Sie bestimmt sich laut § 22 ImmoWertV nach dem Verhältnis der Restnutzungsdauer zur Gesamtnutzungsdauer der baulichen Anlagen. In derImmoWertV wird für den Regelfall eine lineare Wertminderung vorgeschrieben.
Bauliche Außenanlagenund sonstige Anlagen
Außenanlagen im Sinne der ImmoWertV sind in der Regel lediglich die baulichen Außenanlagen. Dabei kann es sich zum Beispiel um Einfriedungen, Aufschüttungen, Mauern, befestigte Wege, Abwasserkanäle bzw. -rohre und Leitungen handeln. Nichtbauliche Außenanlagen sind in der Regel im Bodenwert enthalten. Zu den sonstigen Anlagen zählen insbesondere Gartenanlagen.
Sachwertfaktor
Der Sachwert ist eine Größe, die überwiegend aus Kostenüberlegungen heraus entsteht. Aus diesem Grund muss nach einer Sachwertermittlung immer noch die Marktsituation berücksichtigt werden, denn Kostenüberlegungen führen in den meisten Fällen nicht zum Verkehrswert, also zu dem Preis, der auf dem Grundstücksmarkt am wahrscheinlichsten zu erzielen wäre. Um eine derartige Marktanpassung durchführen zu können, bedarfes eines Sachwertfaktors, der das örtliche Marktgeschehen abbildet und eine Relation zu den Kostenüberlegungen darstellt. Der Sachwertfaktor wird vom zuständigen Gutachterausschuss ermittelt.
Besondereobjektspezifische Grundstücksmerkmale
Die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale sind zwingend am Ende der Wertermittlungsverfahren zu berücksichtigen.
In der ImmoWertV heißtes zu den besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen wie folgt: Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wie beispielsweise eine wirtschaftliche Überalterung, ein überdurchschnittlicher Erhaltungszustand, Baumängel oder Bauschäden sowie von den marktüblich erzielbaren Erträgenerheblich abweichende Erträge können, soweit dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht, durch marktgerechte Zu- oder Abschläge oder inanderer geeigneter Weise berücksichtigt werden.
Wohn- und / oderNutzfläche
Die Vorgehensweise bei der Berechnung der Wohnfläche ist gesetzlich nicht einheitlich geregelt. Es gibt lediglich einige Vorschriften und Normen, an die man sich halten kann, aber nicht muss:
• DIN 277 - Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau (Ausgabe Juni 1987)
• DIN 283 - Wohnung; Teil 2: Berechnung der Wohnflächen und Nutzflächen (Ausgabe Februar 1962)
• Wohnflächenverordnung
Es handelt sich – so auch bei der gewerblichen Nutzfläche – im Wesentlichen um die Innenmaße der aufgehenden Bauteile der (wohnlich) nutzbaren Räume. Für Dachschrägen, Terrassen und Balkone existieren in den Vorschriften diverse Ansätze. Diese sind auf örtliche Marktüblichkeit zu prüfen und entsprechend anzusetzen.
Rohertrag
Der Rohertrag ergibtsich nach den Vorschriften der ImmoWertV aus den bei ordnungsgemäßerBewirtschaftung und zulässiger Nutzung marktüblich erzielbaren Erträgen(Mieten/Pachten).
Bewirtschaftungskosten
Bewirtschaftungskosten sind die für eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung und zulässige Nutzung marktüblich entstehenden jährlichen Aufwendungen, die nicht durch Umlagen oder sonstige Kostenübernahmen gedeckt sind. Die im Ertragswertverfahren anzusetzenden Bewirtschaftungskosten setzen sich aus Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, Betriebskosten und Mietausfallwagnis zusammen.
Liegenschaftszinssatz
Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert eines Grundstücks im Durchschnitt marktüblich verzinst wird. Ein hoher Liegenschaftszinssatz steht für ein entsprechend hohes Investitionsrisiko. Bei einem niedrigen Liegenschaftszinssatz kann von einem niedrigeren Investitionsrisiko ausgegangen werden.
Bodenwertverzinsung
Das Ertragswertverfahren beruht darauf, dass der Reinertrag in einen Anteil für den ewig vorhandenen Boden und einen Anteil für die nur zeitlich befristet vorhandenen baulichen Anlagen aufgespalten wird.
Der Bodenanteil am Reinertrag wird als die Verzinsung des in den Boden investierten Kapitals angesehen. Man bezeichnet den Bodenanteil am Reinertrag daher auch als Bodenwertverzinsungsbetrag. Der Bodenwertverzinsungsbetrag ergibt sich aus der Multiplikation von Bodenwert und Liegenschaftszinssatz.
Barwertfaktor zurKapitalisierung
Der Barwertfaktor zur Kapitalisierung stellt im Ertragswertverfahren die Verbindung zwischen dem Gebäudereinertrag und dem Ertragswert der baulichen Anlagen her. Er istabhängig von der Restnutzungsdauer und dem Liegenschaftszinssatz. Mit dem Barwertfaktor zur Kapitalisierung wird somit der auf den Wertermittlungsstichtag bezogene Wert des zukünftigen jährlichen Reinertragsermittelt.
Vergleichsfaktoren
Zur Plausibilisierung des Ertragswerts von bebauten Grundstücken können Vergleichsfaktoren herangezogen werden.
Vergleichsfaktoren werden in der ImmoWertV wie folgt definiert: Vergleichsfaktoren sollen der Ermittlung von Vergleichswerten für bebaute Grundstücke dienen. Sie sind auf den marktüblich erzielbaren jährlichen Ertrag (Ertragsfaktor) oder auf eine sonst geeignete Bezugseinheit, insbesondere auf eine Flächen- oder Raumeinheitder baulichen Anlage (Gebäudefaktor), zu beziehen.